地产股汹涌上涨,预售金松绑传言是否过度解读?

导语:预售金全国统一政策有利于修正部分地方政府过度监管。2021年房地产开发商的资金链普遍承压,其中最重要的问题之一,就是预售资金监管变得异常严格。在楼盘停工

  导语:预售金全国统一政策有利于修正部分地方政府过度监管。

  2021年房地产开发商的资金链普遍承压,其中最重要的问题之一,就是预售资金监管变得异常严格。在楼盘停工多点开花的大背景下,许多城市的预售金监管政策层层加码。

  新春来临,房企预售金监管或许迎来松绑。2月10日晚间,市场消息称“全国性的商品房预售资金监督管理办法”已于近日制定出台,要求各地方根据工程造价合同等核定重点监管资金额度。此举意味着,去年下半年来趋紧的监管局面有望得到放松。受此消息刺激,11日上午,房地产开发、家居装修、建筑、地产中介代理等板块齐声上涨,多股涨停。

  对于这一“利好消息”,多位房地产业内高管及一线投融资从业者对第一财经发表了谨慎观点。首先是地方和企业层面尚未接到正式通知或看到正式文件出台;其次,即便消息属实,房地产从业者普遍认为对行业利好有限。

  “对信用已崩溃的那部分房企不会产生实质正面影响。”一名受访者表示。

  此外有业内人士指出,按照工程造价总额为基数进行监管额度计算并不是新事物,此前很多地方政府已经按类似办法执行,因此未必能带来太多资金量释放。

  A股8只地产股涨停

  2月11日,房地产及其上下游产业链板块一扫阴霾,领跑股市。

  截至中午12时,A股装修建材板块整体大涨3.3%,建筑板块整体涨2.8%,房地产开发板块涨1.2%。港股地产代理板块涨4.74%,楼宇建造板块整体涨3.4%,家居装修零售板块整体涨3.3%,地产发展商板块涨1.3%。

  具体看上市企业,上午开盘后不久,A股的泰禾集团、荣安地产、南山控股、天保基建、金科股份、京投发展、嘉凯城、中国武夷8只股票涨停,新城控股涨6.3%,万科A涨2.3%,阳光城涨1.0%。港股内房股中,时代中国涨7.8%,富力地产涨7.3%,世茂集团涨6.6%,中国奥园涨6.4%。港股地产代理上市公司易居企业控股涨幅达5.4%。

  为何一则关于商品房预售资金管理的消息,能让股市掀起这么大的波澜?这对房地产究竟释放了怎样的信号?

  过去,商品房预售款监管的具体办法由各地地方政府制定,标准和实施细则都不统一。有城市要求预售款全额转入监管账户并监管40%-50%,也有城市仅监管5%。但去年下半年以来,由于房企资金链紧张,多地出现房地产开发项目停工现象,因此很多城市赶紧给预售资金监管套上“紧箍咒”,严格限制房企取用预售资金。

  有统计显示,去年下半年,超过40城收紧了预售资金监管,如上调监管额度占比、“将全部购房款纳入监管”、不再区分重点监管和一般监管、提高支付节点要求、拉长支取时间等。此外,在执行层面,监管部门对于企业盘活预售资金的方式、工程进度及质量等核查也更趋严格。

  贝壳研究院高级分析师潘浩称,多地通过收紧预售资金监管预防“交付风险”,有利于维护购房者权益,但部分城市出现了过度收紧的情况,这对于财务结构较为一般的房企而言,意味着在艰难时刻遭遇更大的流动性压力,使企业整体偿付和投资能力受到影响。

  监管的层层加码,导致一种奇怪的现象出现了——很多房企账本上躺着几百亿,但实际可灵活动用资金只有几亿,甚至还不了两三亿的债务,最终出现实质性债务违约,从而引发违约的“雪球”越滚越大。

  此前,已有不少房企反映,资金链压力大的主因就是遭遇了预售资金的强监管。“去年上半年累死累活降价促销卖掉一批房,但是最后能回到集团的资金还不到30%,这样房企想自救也很难。”一家20强房企内部人士曾对第一财经表示,该公司去年11月发生债务违约。

  据了解,在资金监管上,各地标准不统一,有些地方卡得特别严。“有房企出险后,其他正常经营企业去取钱时,也被卡得很死,拿不出来资金就会比较麻烦。”一家头部房企的投资负责人告诉第一财经。

  根据市场消息,新出台的全国性的商品房预售资金监督管理办法,与旧版规定最大不同之处,在于明确对预售资金的规定进行了全国统一,要求由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定,能确保项目竣工所需的资金额度,当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

  在虎年春节之前,就有消息称,全国性的预售资金解绑政策正在起草制定中,以缓解地产行业流动性压力。尽管当时只是一则传言,也引发了不小的关注度。因为在房地产企业可依仗的资金中,卖房回款是确定性最高的类别,因此预售资金放松政策被寄予很大期待,一旦有任何风吹草动,房地产行业情绪就会空前高涨。

  “出险房企依然会被按住”

  值得提及的是,截至目前,有关“全国性的商品房预售资金监督管理办法”并无任何正式文件对外公开。市场消息流传后,第一财经采访了多家头部房企,但身处市场一线的地产公司还未接到正式文件或通知。

  “文件是住建部牵头做的,但目前下面都还没有看到。”一家大型房企的区域负责人对第一财经表示。

  一家TOP20房企内部人士则告诉记者:“看到消息后,就咨询了我们总部所在地房协,房协也还没有看到相关文件。”

  “还没有看到正式文件,传得风风雨雨,希望它是真的。”某TOP20房企CFO称。

  大部分房企人士都认为,如果消息属实,确实是对行业的整体利好,但具体细则如何、何时推行、各地如何落地执行等,目前都没有底,因此一线从业者的态度基本是谨慎的。

  一家头部房企投资部负责人表示,目前国家确实是希望银行对房企加大放款力度,但银行放下来的贷款(主要是开发贷和按揭贷)都进了监管账户,取不出来,如果不把监管账户规范起来,相当于上层的政策出来,到了尾端控制不了。

  某TOP20房企的CFO则认为,政策如若属实,那么是一个积极的信号,过去在预售资金监管这块,有地方做得“过火”,甚至有出于私利将房企资金放到第三方账号并挪用的现象,新政策对于过往乱象有纠偏的作用。对于行业来说,应该回到正常范畴,该监管的就监管,不该监管的就放回给房企。

  对于政策后续影响,该CFO认为,对于不同房企的影响要区分看待。信用好的房企,是收获了重大利好,本身这些企业的资金监管就相对比较松,跟出险房企是不同的。出险房企的监管账户资金,接下来依然会被“按得死死的”。政策并不是雪中送炭,也不是江湖救急,政策不会影响行业洗牌,只是让优质房企有空间和实力去收拾烂摊子。

  “对出险房企来说,影响不大,因为现在很多项目是合作的,合作项目的资金之前都不敢分配,现在即使把钱盘回来,考虑到合作方的风险,一样不敢分配。”他表示。

  中原地产首席分析师张大伟称,从最近各地的预售政策变化看,基本都是有松绑有收紧,核心依然是针对信用高的企业相对放宽,针对资金链紧张的企业反而继续收紧,一方面可以释放市场整体资金流动性,另外一方面保证了购房者的基本权益被保障。

  一家TOP20房企的一线融资业务负责人认为,后续影响仍要分城市来看,因为尽管全国统一出政策,但具体细则制定和执行仍然要靠地方,“我们的预售资金监管户余额确实是很大的,能释放多少现在真不知道。”

  多方博弈

  同时,在业内人士看来,即便预售金监管政策有所松动,未来在执行层面,也大概率会出现地方政府、房企、项目合作方的多方博弈。

  从地方政府的角度来看,去年以来房企暴雷、项目停工的情况,确实带来巨大压力,尤其是部分房企资金“十锅九盖”,为了保交楼,地方政府不得不对预售金监管层层加码。

  “上面喊话容易,但责任还是落在地方,地方政府责任是很大的。所以新政策要落地也不是那么容易,贯彻政策不可能一刀切,肯定会差异化处置。”上述TOP20房企CFO预估,出于担责考虑,地方政府在执行政策时会严谨考虑地方具体情况。

  某头部房企投资负责人也认为,现在谁都不敢保证公司不会出事,尤其民营房企,地方政府的态度依然相当谨慎。

  而且实际上流传的“新规”并不是新事物,此前很多地方政府已经采取类似办法执行了。根据华西证券对50城此前预售资金监管政策的调研,按照工程造价总额为基数进行监管额度计算早已是一种主流方式,比如:大连要求重点监管资金额度按照工程预算清册总额的110%计算,宁波要求按照工程造价的130%计算。这与流传的新政中“市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定”的要求并没有太大区别,因此并不会带来太多资金量释放。

  有业内人士指出,有些城市按照新政策来计算,不仅不会放松,还可能趋严。比如北京此前要求预售金重点监管额度不得低于5000元/平方米,如果北京的实际工程造价超过5000元/平方米,则重点监管额度反而上升。

  亿翰智库认为,预售资金监管严厉有其合理性存在,主要是为了维护消费者的合法权益,然而此前政策严厉程度似乎超出了预期,对于企业而言雪上加霜。因此,预售资金监管应该适度合理化,在市场和企业间找到平衡点。若消息为真,无疑将减轻企业资金负担,但即使是放松,大概率也是在保障房屋正常交付的基础上做适度的调整,不会有大范围的松动,适度调整之后的资金或优先用于支付拖欠供应商的欠款等,这种适度调整对企业本身的帮助或许并不大。

  此外,亿翰智库表示对于杠杆特别高、信用已崩溃的民营房企,预售资金监管大概率不可能有所松动,松动之后无法保证企业能够顺利实现项目交付。因此放松的主要对象仍将是信用较高的、经营稳健型的企业。不同城市的基本面也有差异,若某一城市内烂尾项目普遍,大概率不会明显放松。

  “即使出台全国性的预售资金监管新政,也不意味着放松预售资金监管。地方政府为了保障购房者权益会明确。整体上看,部分城市因前期过度收紧可能有所放宽,具体执行还会因城施策。”张大伟称。

  作者:马一凡 ▪ 张歆晨 ▪ 吴斯旻